基礎講座第1回では、不動産投資はきちんと勉強して手順を踏まえれば、しっかり儲けることは可能だと説明しました。そのためには、メリット、デメリットをしっかり見極める必要があります。第2回は、そのメリット、デメリットにどういうものがあるのか、説明していきたいと思います。
不動産投資のメリットは主に8つある
魅力が安定した収入が手に入ること
まずはメリットです。大きくは、次の8つがあります
?安定した収入が手に入り、副収入が得られる
第1回でみた通り、不動産投資は入居した人からもらう家賃が収入になります。入居者がいる限り、毎月、続けて安定した収入が銀行口座に振り込まれ、入ってくるのです。
しかも、賃貸契約が更新される頻度は、「2年に1回」といったケースが多いので、ある程度、長い期間にわたって定期的な収入が見込めるのです。また、家賃は景気に左右されにくいという性質があります。
サラリーマンの場合、給料以外の副収入を自動的に得られることになります。なかなか給料か上がらない昨今、家計には大変な助けになるでしょう。少し高いランチを食べたり、旅行にいったりする余裕が出てくるかもしれません。お金を貯めて、次の物件を買うための軍資金にしてもＯＫです。
?年金がわりになる
定年などで退職した後のサラリーマンにとっても、年金の代わりになります。国からの年金がしっかり貰えるのか不安が国民の間で高まっていますが、家賃収入でしっかり利益を得られれば、老後の不安はかなり軽くなるでしょう。
ちなみに、たくさんの物件を手に入れて貸し出すことに成功し、多額の家賃収入を得られるようになったため、会社を早期退職して大家さん業に専念している人もたくさんいます。その結果、自分の時間を確保し、大いに人生を楽しんでいるのです。
?レバレッジ（テコの原理）をいかして資産の規模を拡大できる
不動産はローンを組んで買うことがことができます。たとえば300万円の現金しか「自己資金」として手元になくても、ローンを組んで、10倍の価格である3000万円の物件を買うことが可能なのです。
うまく家賃収入をためて自己資金を作り、ローンを組んで物件を買うことを繰り返せば、2億円、3億円と資産を増やしていくことも不可能ではありません。
少ない自己資金で、その何倍もの価格の物件を買うことは、テコを使って小さな力で重いものを動かすことに似ています。このため、「レバレッジ（テコの原理）をいかす」という言い方もされます。
? 生命保険がわりになる
ローンを組んで不動産を買う場合、たいていは「団体信用生命保険（団信）」に入ることが義務付けられます。
かりにローンを支払っている最中に亡くなったり、常に介護が必要な状態のような「高度障害」になったりしても、ローンの残りを返済しなくていい、というものです。のこされた家族はローンを払い続ける必要がなく、物件がまるまる手に入り、家賃収入を引き継ぐことになります。
第1回で紹介した男性は、団信があるので、入る生命保険は最低限に抑えているとのことです。無駄な生命保険を見直し、保険料を抑えれば、家計に余裕を持たせることが可能です。
?節税効果がある
不動産を購入したときは、建物の減価償却費やローンの金利、管理料、修繕費、固定資産税など、いろいろな費用を「経費」にできます。賃料収入から差し引くことができるので、所得税などを減らすことができます。
また、「損益通算」といって不動産投資での赤字は、サラリーマンの給与所得と相殺でき、所得税や住民税を減らすこともできます。
?相続対策になる
家賃を生み出す建物や土地を相続した場合は、相続税を低めに抑えることができます。
たとえば、現金を1億円で相続したときは、まるまる1億円に対して相続税がかかる。これに対して、合計1億円で買った建物・土地を相続するときは、1億円よりかなり低い路線価などで額が評価されることが多い。その分、相続税が抑えられるというわけです。
?現物の不動産としての強みがある
物件を使って収益を得るのが目的の不動産投資ですが、最終的には、建物や土地に自分や家族が住んでもかまいません。子供や孫に残すこともできます。
?インフレに強い
インフレ対策にもなります。将来、インフレで物価が上がり始めれば、不動産の価格も上がるので、資産としての価値が大きく目減りすることはありません。この点、大きく価値が目減りする現金とは対照的です。
不動産投資のデメリットは主に5つある
空室が続けば収入が得られない
次にデメリットをみてみましょう。主に次の5つがあります。
?空室リスクがある
部屋を借りてくれる人がいなかったり、退去したりする人があれば、家賃収入はゼロになります。入居者を獲得するには、物件を買う場所にどれだけ賃貸ニーズがあるかなどを、しっかり見極めることが大切です。入居者がいても、家賃を支払わない滞納リスクがあるので注意が必要です。
?建物が老朽化する
建物は老朽化していきます。放置していると、入居者がなかなか見つからなくなります。それを避けるには、給湯器を取り替えたり、外壁を塗りなおしたり、といったメンテナンスや修繕を、費用をかけてしていかなければなりません。
?金利が上昇するリスクがある
不動産を買うとき、変動金利でローンを組めば、金利が上昇して返済額が増える可能性があります。これを避けるには、固定金利を選んだり、返済期間を短くしたり、といった方法を選ぶ必要があります。
?換金しにくい
取引市場がある株などと違い、不動産は取引市場がないため、買い手がつくまで時間がかかり、なかなかお金にかえづらい面があります。場合によっては、まったく不動産を売却することができない、というリスクもあります。
?災害や事故のリスクがある
不動産には、地震で壊れてしまったり、入居者が自殺してしまったり、といったリスクがあります。補修に多額の費用がかかったり、入居者をみつけることが難しくなったり、といったことになりかねません。悪影響を少なくするには、保険に入っておく、といった手があります。
いかがですか？このように不動産投資には、メリットとデメリットがあります。しかし、勉強して戦略的に臨めば、デメリットを避け、利益をあげていくことは不可能でないといえるでしょう。
健美家編集部（協力：小田切隆）
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September 02, 2020 at 10:07AM
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