(※画像はイメージです/PIXTA)
不動産投資を始めるにあたって、どのようなメリットがあるのかを具体的に紹介します。あわせて、不動産投資のデメリットやおすすめの不動産投資の方法についても解説します。
不動産投資を始めようと考えてはいるものの、多額の初期投資額が必要だったり、購入後の維持・管理に費用がかかったりと、様々なことが不安で踏み切れないという方も多いのではないでしょうか？
しかし、不動産投資には、将来にわたり安定的な収入を得られるだけでなく、節税になるなどのメリットもたくさんあります。
そこでこの記事では、不動産投資のメリットについて徹底解説していきます。あわせて、不動産投資の注意点や、おすすめの投資方法についても紹介していきますので、ぜひ参考にしてください。
1.【徹底検証】不動産投資のメリット15選
(※画像はイメージです/PIXTA)
不動産投資を行うことで、定期的に家賃収入を得られるというメリットがありますが、それ以外にもたくさんのメリットがあります。
まずは不動産投資の15のメリットについて、順番に解説していきます。
【メリット1】10年単位の安定した副収入を得られる
不動産投資は、投資した不動産の入居者から家賃収入という形で収入を得ることができます。空き室にならない限り、安定的に長期間収入を得ることができるのは大きなメリットです。
もちろん、空き室が続くと収益は途絶えてしまいますが、立地条件がよく、人気のエリアの物件など資産価値が高い物件であれば、10年など長期間安定した収入を得られる可能性があります。
不動産投資は、物件の利回りが低いとしても、突然需要がなくなるといったことも少ないため、安定的な収入を得られやすいというメリットがあります。
【メリット2】減価償却による所得税・住民税の節税効果がある
不動産投資には、減価償却による所得税・住民税の節税効果があります。減価償却とは、不動産などの取得費用を一定年数に分け、毎年経費として計上することです。その費用を減価償却費といいます。
減価償却費は実際にキャッシュの流出を伴わないものですが、経費として計上ができるため結果として課税所得が減り、所得税や住民税の節税につながります。
減価償却費は、投資した不動産物件の状況によって大きく変わります。償却年数（耐用年数）が短いほど償却額が大きくなるので、鉄筋コンクリート造りの物件よりは木造の物件、新築よりは中古物件のほうがそれぞれ減価償却費は大きくなります。
【メリット3】相続税対策の効果がある
不動産は相続税対策にもなると言われているのは、不動産の相続税評価額が不動産の時価よりも低く評価されることで、相続税が少なく計算されるからです。
たとえば、遺産が現金5,000万円だった場合、そのまま5,000万円に対して相続税が課税されます。しかし、遺産が時価5,000万円の不動産だった場合、相続税評価額が仮に3,000万円と評価された場合は、3,000万円に対して相続税が課税されます。
このように、現金のまま相続するよりも不動産として相続したほうが、相続税を節税することができます。
【メリット4】為替変動リスクが少ない
不動産投資はサラリーマンの副業として注目されていますが、株やFXなどの金融商品もサラリーマンの副業として人気があります。
しかし、海外の株式やFX、債券等に投資する場合、円と外国の為替相場の変動によって、資産価値が大きく変動する可能性があります。各国の状況や世界の経済状況によっては、突然大きく変動することがあり、大きな損失が出てしまうリスクもあるのです。
しかし、不動産は現物資産なので、基本的には為替市場や株式市場の影響を受けることはありません。このような点も不動産投資のメリットといえます。
【メリット5】管理業務を業者に任せることもできる
不動産投資では、購入して終わりではなく、購入後に不動産の管理業務が発生します。不動産の主な管理業務としては、空室対応（客付け）、入居者対応、建物管理などがあります。このような管理業務を、本業もしながらすべて1人で対応することは困難です。
そのようなときは、不動産管理会社と契約して委託することで、煩雑な管理業務を任せることができます。
また、不動産会社がマンションなどを借り上げて入居者に転貸する「サブリース」契約をすれば、自身の手間がかからず、空き室でも一定の家賃収入を受け取ることができます。
このように不動産投資は、本業が忙しく手間をかけられないという方でも収益を獲得できる可能性があります。
【メリット6】団体信用生命保険が生命保険代わりになる
住宅ローンを組む際には、団体信用生命保険（団信）に加入することが一般的です。団体信用生命保険は、住宅ローンの返済中に借主に万が一のことが起きた場合に、その生命保険料で住宅ローンの残債を返済する仕組みです。
不動産投資用ローンには、団体信用生命保険が付いていることが多いため、物件購入のためにローンを組んだ場合は、住宅ローンと同様に団体信用生命保険に加入できます。団体信用生命保険に入っていれば、家族に返済負担をかけずに済むため、生命保険代わりにもなるメリットがあります。
【メリット7】借り入れリスクは自分でコントロールできる
不動産投資において借り入れをする場合には、多く借り入れてしまったり、過大な返済負担を追ってしまったり、というリスクが考えられます。しかし、投資対象物件の購入金額や必要資金は自分自身でコントロールすることが可能なため、ある程度は借り入れリスクを制御することができます。
一方で、株式やFXについては、市場動向次第で元本割れなどのリスクに晒されてしまうことになり、自分自身ではコントロールすることができません。
不動産投資は、自分に適切な規模で実行することが可能で、またリスク管理も自分の背丈に合ったリスクを負うように調整できます。このように、自分自身でリスクコントロールできる点も不動産投資の大きなメリットだといえます。
【メリット8】レバレッジを効かせやすい
不動産投資は「レバレッジ」を効かせやすいとも言われています。「レバレッジ」とは、小さな力で大きなものを動かす「テコの原理」のことをいいます。不動産投資においては、少ない資金で大きな物件を購入できる、という意味で使われています。
具体的には、投資用の不動産を購入する際に、自己資金だけでなく金融機関からも融資を受けられれば、返済能力にもよりますが、大きな金額の融資を受けられます。不動産投資ローンでは物件を担保にできることや、本業の収入に加えて家賃収入も加味されて審査されることなどから、担保なしの他のローンよりも大きな融資を受けやすくなります。
【メリット9】状況が悪化しても立て直しやすい
FXや株式の場合、相場が悪化して元本割れしてしまった場合、損切り（ロスカット）して損失がそれ以上悪化しないようにするか、相場が好転するまでそのまま待ち続けるという対策しかできません。
一方で、不動産投資の場合は空室が増えて赤字が続いたとしても、経営運営能力次第で状況を好転させられる場合もあります。
また、自己資金と能力次第ですが、さらに投資物件を増やして不動産収入をアップさせるといったことも可能です。さらに、最終的には物件を売却するということも可能なため、出口戦略を取りやすいというメリットもあります。
【メリット10】資産として残しやすい
不動産投資において、投資した不動産は資産として相続人に残しやすいといえます。
先に解説していますが、現金を相続する場合には、多額の相続税が課される可能性があります。しかし、収益用不動産を相続する場合には、現金に比べると課税負担は軽くなります。そこで手持ちの現金を収益用不動産に変えて、相続税対策を実施している方も多いです。
また、不動産を残した場合は、引き続き収益を生み出してくれる可能性が高いので、相続人にとっては受け継ぎやすい資産として捉えられます。
【メリット11】自己資本が少なくても始められる
不動産投資は、上述したレバレッジを効かせることによって少ない自己資本でも始められます。自己資金が少なくても、金融機関から投資資金を借り入れることで自己資金よりもはるかに大きな金額の物件の購入が可能です。
また、不動産投資の場合、投資した不動産に対して抵当権を設定できるので、無担保ローンよりも大きな金額を融資してもらいやすくなります。不動産投資で利用できるローンにはフルローンがあります。
フルローンとは、文字通り、投資金額の全額を不動産投資ローンで調達するものです。フルローンで融資を受ければ、自己資産は初期費用に必要な100万円程度でも物件を購入できます。
自己資金を少なく始められることで手元に資金を残すことができ、空き室時や設備故障での臨時費用が必要なときにも対応できるというメリットもあります。
【メリット12】自己利用できる
不動産投資では、対象物件がマンションやアパートなどの物件の場合、自分自身で住居として利用することが可能です。また、投資物件の投資回収期間が終了したような場合にはその物件を住居として自身が取得することもできます。
自分自身で利用する物件になった場合には、相続税評価額は上がってしまいますが、自己保有物件として利用できる点にはメリットもあります。他人に気兼ねすることなく好きなようにリノベーションすることもできますし、DIYを楽しむことも可能です。
最近では、賃貸併用住宅のように、一般の住宅ローンを利用することが可能なタイプの住宅も増えており、不動産投資の手法も拡大しています。自己利用できるメリットを踏まえて、不動産投資をすることも一つの考え方です。
【メリット13】次の不動産投資のための担保にできる
最初に不動産投資をした物件のローンが完済されていれば、その物件は次の不動産投資における担保物件として活用することができます。
一般的には、不動産ローンを完済したという実績が銀行に対する信用の積み上げに寄与するので、ローンが完済した不動産を担保にして新たな不動産投資物件を購入することで、着実な資産形成につながります。
【メリット14】自分で正否を左右できる
不動産投資にはリスクがあるため、失敗してしまう可能性もあります。しかし、不動産投資の失敗要因の多くは、リサーチ不足やシミュレーション不足によって起こるものであり、外部的な要因で失敗するケースは少ないです。
たとえば、ワンルームマンションの需要が高いエリアでファミリーマンションを購入してしまった場合や、思った以上に管理・維持に費用がかかり、利益がでないといったケースなどがあります。
このような失敗は、あらかじめきちんと情報収集やシミュレーションをしたうえで物件を選定することで避けることができます。不動産投資は、知識や経験を積めば積むほど、このような失敗をせずに運用できるようになるというメリットもあるのです。
【メリット15】私的年金として活用できる
不動産投資からの収入は、長期間にわたって安定的に獲得することが可能なので、定年後に受け取る年金を補填するための収入源として期待することが可能です。
老後の生活は、公的な年金だけでは余裕がある生活を送ることが難しいと考えてはいても、なかなか老後に活用できる資産形成を実行できていない方も多いです。
そのため、老後のために今から不動産投資を始めて、万が一運用に困った場合は将来的に物件を売却することで売却益を得られる可能性もあるため、貯蓄代わりとしても活用できるというのは大きなメリットと言えます。
2. 不動産投資のデメリットと回避方法
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これまで不動産投資のメリットについてご紹介してきましたが、不動産投資にはデメリットもあります。具体的なデメリットとその回避方法について解説します。
【デメリット1】初期投資額が大きい
不動産投資の際には物件の購入により、投資金額は数千万円単位となります。株やFXなどは数万円単位でも投資が可能ですが、このように初めから投資金額が高額となってしまうのは、不動産投資の大きなデメリットと言えます。
投資金額が大きいことからローンも活用する必要がありますが、自分の収入や物件の収益性によっては希望額の融資が通らない場合もあります。
また、ローン審査に通ったとしても、毎月返済していくためには安定した家賃収入が必要となり、空き室が続いてしまうとあっという間に返済が困難になるリスクもあります。そのため、不動産投資はある程度の自己資金を手元に用意しておくなどの対策が必要となります。
【デメリット2】資産としての流動性が低い
不動産は現金や有価証券に比べると流動性が低いので、すぐに現金化することはできません。
株式などは、特に上場株式であれば、取引所などでいつでも現金化することができますが、不動産は売買の際に、不動産の実査、登記関連書類の確認、契約書の締結、売買代金の用意、登記の実施、など多くの手間や時間が必要になるので、流動性が高いとはとてもいえる資産ではありません。
投資不動産の買い手も投資家の場合が多く、プロの目から投資対象として適切かどうかを吟味することになるので、一般の人以上に時間がかかることが予想されます。このように、投資不動産の買い手がそもそも少ないので、流動性が低いです。
投資不動産の流動性を高めるためには、収益性を上げておくこと（家賃を下げ過ぎないこと）、法定耐用年数が長い物件に投資することで金融機関からのローンが付きやすくなるので、他の投資家にとっても購入しやすくなること、などの方法が考えられます。
【デメリット3】維持管理コストがかかる
投資した不動産は、放っておくと経年劣化を起こして資産価値が下がってしまいます。そのため、定期的な修繕や改修が必須なうえに、自然災害などによって突発的な大規模修繕が必要になる場合もあります。
このように、不動産投資には購入資金だけでなく、維持管理コストがかかるということは知っておく必要があります。
また、物件を一棟すべて購入している場合には、一室だけでなく複数戸で同時に修繕が必要になる場合もあります。このような状況でも対応できるように、維持管理費を備えておきましょう。
不動産における維持管理コストの発生は避けられないものですが、このような場合にはこのくらいの費用がかかるということを認識・把握しておけば、スムーズに対応できます。
3.【パターン別】おすすめの不動産投資方法
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不動産投資には様々な方法があり、どのような種類の物件を買うのか、また新築なのか中古なのかでもメリット・デメリットが変わってきます。
ここでは、おすすめの不動産投資方法の仕組みと、それぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説します。
3.1. 資産形成をしたいなら区分所有マンション投資
区分所有マンション投資とは、分譲マンションの一部屋に対する投資のことです。駅前や都心などの一等地にあるマンション物件が対象になるケースが多く、一棟マンション投資よりも費用が少なく済むため、初心者や自己資金が少ない人でも始めやすいというメリットがあります。
一方で、区分所有マンション投資には、空き室が発生してしまうとまったく賃料収入がなくなってしまうというデメリットもあります。
また、マンション一棟に対する投資に比べると利回りが低い、マンション全体に関する事項については、自分だけの意思でコントロールすることができないといったデメリットがあります。
ただし、資産価値の高い物件を購入すれば空き室が発生するリスクも低くなり、長期間安定収入が得られる可能性があるため、立地がよく、周辺環境のよい物件を慎重に選びましょう。
3.2. 副収入を得たい公務員なら新築アパート投資
新築アパート投資とは、土地に新たなアパートを建築、または新築物件を購入して賃貸に出し家賃収入を得る方法です。 アパートを一棟まるごと所有するため、空き室リスクはほとんどなく、安定した収益が得られるという特徴があります。
また、一棟マンション投資に比べれば初期投資を抑えることが可能で、新築であればそれなりの家賃収入も見込めることから、ある程度の自己資金を用意できる公務員のような方にはぴったりの不動産投資です。
ただし、公務員の場合はアパートの規模が一定以上になると人事院の承認が必要になる場合があるため、注意が必要です。
さらに、新築アパート投資のデメリットとして、アパートに対する投資は流動性が低いことから融資が出にくいといったデメリットもあります。
また、年数が経過すると空き室も増えやすくなるため、マンションよりも家賃の下落率が高くなる点にも注意しましょう。
3.3. 節税したいなら中古アパート投資
中古アパート投資は、新築アパートとは違い減価償却が大きくなるので、結果的に所得税や住民税などの課税額を抑えられる効果があります。
耐用年数が短い中古アパートであれば、年あたりの償却金額が大きくなるので、他の所得などと損益通算をすれば、減価償却の分だけ課税所得が減ることになります。そのため、特に節税対策を考えている方には、中古アパートへの不動産投資がおすすめです。
ただし、古いアパートであれば、修繕や改修の頻度も頻繁になることが予想できるので、維持管理費が高額になってしまうリスクもあります。また、築年数が古くなるほど入居者が決まらず、家賃をどんどん下げていく必要があり、年々収益が減っていく可能性が高いです。
そのため、節税だけを目的に物件を購入するのではなく、ある程度の収益性も考えて投資を行いましょう。
4. 不動産投資はメリットも多いが確信を持てるまでは始めない！
(※画像はイメージです/PIXTA)
不動産投資には、この記事でご紹介したように多くのメリットがありますが、その一方で、事前に知っておきたい様々なリスクもあります。
不動産投資を始める前に、自分がどのような物件に投資をしたいのか、自己資金はいくら用意できるのか、毎月いくら返済できるのかなど、事前にしっかりとシミュレーションしておくことが大切です。
特に初心者の方は物件選びを急がず、周辺リサーチをしながら慎重に検討しましょう。
連載初心者必見！「不動産投資」の実践的活用方法
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