不動産投資を効率化する方法として「ローン借り換え」があります。要は、不動産投資ローンを借り換えることで収益の改善を行い、不動産投資を効率化するということです。
しかし、ローン借り換えにはメリットだけでなく注意しておきたいデメリットもあります。
そこでこの記事では、ローン借り換えに関するメリット・デメリットを詳しく解説していきます。
目次
- 不動産投資ローンを借り換えるメリット
1-1．金利が下がることで収益が上昇する
1-2．団体信用生命保険に加入できる - 不動産投資ローンを借り換えるデメリット
2-1．借り換えに伴う手数料が発生する
2-2．融資期間が短くなる可能性が高い
2-3．健康状態によっては借り換えできない - まとめ
1．不動産投資ローンを借り換えるメリット
不動産投資ローンを借り換えるメリットは以下の通りです。
- 金利が下がることで収益が上昇する
- 団体信用生命保険に加入できる
以下より、詳しく解説します。
1-1．金利が下がることで収益が上昇する
1つ目のメリットは、ローン借り換えによって金利が下がり、収益が上昇することです。
この点については、具体的にどのくらい収益が上がるかという具体例や、収益のシミュレーション方法などを解説します。
借り換えシミュレーション
借入金額4,000万円、借入期間25年、金利3％、元利均等返済で不動産投資ローンを組んでいた場合、5年後に金利2.5％・借入期間20年で借り換えると、ローン支払い額は以下のように変わります。
| 区分 | 借り換え前 | 借り換え後 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 月々 | 約18.9万円 | 約18.1万円 | 約0.8万円 |
| 年間 | 約227.6万円 | 約217.4万円 | 約10.2万円 |
| 総支払い額 | 約5,690万円 | 約5,487万円 | 約203万円 |
ローンを借り換えることで、年間10.2万円の支出減（収支改善）になります。なお、5年経過時点の残債は約3,420万円のため、この金額が借り換え時の借入金額です。
改善した収益で不動産投資を効率化できる
ローン借り換えによって不動産投資の収益が改善すると、余裕資金が生まれ、不動産投資の投資効率を上げることにつながります。主には下記のようなメリットがあります。
- 修繕費用に充てられる
- 空室発生や家賃下落に備えられる
- 新たに購入する物件の資金になる
このように、ローン借り換えのメリットは単純に収益が上がるだけではなく、空室リスクや災害リスクに備えたり、新しい物件に再投資するなど、投資効率を上げることにもつながります。
改善した収益は、不動産投資の効率化のための投資資金として蓄えておくことも検討しましょう。
モゲチェックでシミュレーションしてみる
不動産投資ローンの借り換えシミュレーションをするなら、モゲチェックを利用すると良いでしょう。モゲチェックなら無料でWeb診断でき、以下の情報が盛り込まれた提案書をもらえます。
- 毎月の利息削減額
- 借り換えで得する金額の総額
- 借り換え時にかかる諸費用
またモゲチェックは、借り換え時に必要な「審査書類の取得」なども代行してくれ、融資の承認までサポートしてくれます。
1-2．団体信用生命保険に加入できる
2つ目のメリットは、団体信用生命保険に加入できることです。団体信用生命保険へ加入するかどうかは、金融機関によって大きく以下3つのパターンに分かれます。
- 必加入
- 任意
- 加入しないなら連帯保証人が必要
任意加入の場合は団体信用生命保険に加入しない方もいます。借入当初は団体信用生命保険へ加入していなかったのものの、現在は加入したいと思う方もいるでしょう。
そのような方はローンを借り換えることで、団体信用生命保険に加入できる点もメリットです。
ただし団体信用生命保険に加入すると、+0.3％など金利が上がる金融機関もあります。また、健康状態によっては加入できない点にも注意しましょう。
2．不動産投資ローンを借り換えるデメリット
一方、不動産投資ローンを借り換えるデメリットは以下の通りです。
- 借り換えに伴う手数料が発生する
- 融資期間が短くなる可能性が高い
- 健康状態によっては借り換えできない
詳しく解説していきます。
2-1．借り換えに伴う手数料が発生する
1つ目のデメリットは、借り換えに伴う手数料が発生することです。
まずは、借り換えに伴い発生する手数料の総額を計算しましょう。その後、上述した「借り換えすることで改善した収益額」と比較する必要があります。
以下が、現在不動産投資ローンを組んでいる金融機関（借り換え元）と、借り換え先の金融機関に支払う手数料の項目です。
＜借り換え元＞
- 一括繰り上げ返済手数料
- 抵当権抹消登記に関する費用
＜借り換え先＞
- 融資手数料や保証料
- 抵当権設定に関する費用
- 団体信用生命保険料
詳しく解説します。
（借り換え元）一括繰り上げ返済手数料
借り換え元には、一括繰り上げ返済手数料を支払います。手数料率（額）は金融機関によって異なりますが、手数料率が高い金融機関は「残債×1％～2％」の金融機関もあります。
仮に残債が2,000万円あり、「残債×2％」が手数料であれば手数料は40万円です。まずは現在借入している金融機関で手数料率（額）を確認しましょう。
（借り換え元）抵当権抹消登記に関する費用
抵当権抹消登記に関する費用とは、登録免許税と司法書士へ支払う報酬です。抵当権抹消登記の登録免許税は不動産1個あたり1,000円です。
司法書士に支払う報酬は司法書士事務所によって異なります。相場として数万円程度と想定しておきましょう。
（借り換え先）融資手数料や保証料
借り換え先には融資手数料や保証料がかかります。これらの金額も金融機関によって異なります。
融資手数料は数万円でも保証料は「借入金額×2％」と高額な金融機関もあるため、金額は良く確認しておきましょう。
（借り換え先）その他費用
借り換え先に支払うその他の費用として、抵当権設定登記に関する費用や、団体信用生命保険料などが挙げられます。
抵当権設定登記に関する費用とは、登録免許税が「不動産価額×1％（2022年3月31日まで）」で、司法書士報酬が数万円です。
団体信用生命保険料はゼロ円の金融機関もありますが、上述したように「金利が3％上昇する」という金融機関もあります。
これら借り換え時の諸費用をすべて計算した上で、借り換えした方が良いか判断しましょう。
2-2．融資期間が短くなる可能性がある
2つ目のデメリットは、融資期間が短くなる可能性がある点です。多くの不動産投資ローンは不動産の法定耐用年数が借入期間の上限となり、所有年数が長いほど長期ローンを組むのが難しくなります。
以下のように耐用年数は不動産の種類によって異なります。
- 鉄筋コンクリート造：47年
- 鉄骨造：22年～34年
- 木造：20年
不動産投資ローンを借り換えるとき、不動産の築年数は購入時より古くなっています。そのため、不動産の購入時よりも借入期間の上限は下がっています。
借入期間が短くなると、トータルコストが下がったとしても月々の返済額が増額することになります。借り換え時に改めて借入期間の上限を確認しましょう。
2-3．健康状態によっては借り換えできない
3つ目のデメリットは、健康状態によっては借り換えできない点です。上述したように、金融機関によっては団体信用生命保険への加入が必須の金融機関もあります。ただ、健康状態によっては団体信用生命保険へ加入できません。
仮に借り換えを予定している金融機関が団体信用生命保険への加入が必須で、もし加入できなければローンの借り換え自体ができなくなってしまいます。
まとめ
このように、不動産投資を効率化する方法として「ローン借り換え」を知っておきましょう。大事なことは、借り換えることで本当にメリットがあるのか？という点です。
そのためには、まず借り換えることで改善する収益や、その他メリットを確認しましょう。その上で、借り換え時の手数料などデメリットを考え、メリット・デメリットを比較しましょう。
メリットとデメリットを比較し、不動産投資ローンを借り換えた方が良いか慎重に判断することが大切です。
中村 昌弘
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August 26, 2020 at 08:25AM
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