不動産投資に関して問題になった事件として、「かぼちゃの馬車事件」は記憶に新しいところです。 この事件では、金融機関とシェアハウスを投資用不動産として売り込む業者が、共同して行った融資申請書類改ざんなどによる不正融資に加え、サブリースによって投資家のリスクを小さく見せる、詐欺的ともいえる手法が用いられました。 サブリースにはメリットもありますが、デメリット・リスクもあります。今回は不動産投資におけるサブリースの仕組みや問題点について考えます。
サブリースとは
サブリースというのは、サブリースを行う業者（以下、サブリース業者）が大家さん（オーナー）から賃貸物件を一括して借り上げ、エンドユーザーである入居者にまた貸し（転貸）する事業のことです。 厳密にいうとサブリースは「マスターリース契約」（サブリース原契約などとも言います）と「サブリース契約」の2種類の契約によって成り立っています。 まず、オーナーである賃貸人はサブリース業者との間で賃貸借契約を締結します。この契約をマスターリース契約と言います。 この契約には一般の賃貸借契約と同様に賃貸期間や賃料などをはじめとした項目が含まれますが、マスターリース契約が一般の賃貸借契約と最も大きく違うのは「転貸」することを条件としている点です。 マスターリース契約を締結した後、サブリース業者は募集した入居者と賃貸借契約を締結します。マスターリース契約を前提として結ばれる賃貸借契約であり、この契約だけをさしてサブリース契約と呼ぶこともあります。 ここでは、一連の事業手法を総称して「サブリース」と呼びます。
サブリースのメリット
オーナーにとってサブリースの最大のメリットは、一括して賃貸する契約を結ぶことで、一定期間の家賃収入を確定でき、空室リスクを回避できることです。 賃貸住宅は入居者の退去、入れ替えが必ず起こります。すぐに次の入居者が見つかることもあれば、なかなか決まらないこともあります。空室期間中は賃料が入らなくなる一方、借入金の返済などは継続するため、空室の発生は事業計画上のリスクです。 サブリース業者と結ぶマスターリース契約の賃貸料は、入居者が支払う賃料のおよそ85～90％に設定されます。この差額がサブリース業者の取り分で、入居者募集や管理にかかるコスト、空室リスクも含まれ、残りが業者の利益です。 オーナーの得られる賃料は少なくなりますが、空室になっても取り決めた賃料が入り続けるため、空室による収入の波、リスクを回避できることになります。 サブリース契約では通常、管理も合わせて委託します。入退去に伴う手続きもすべてサブリース業者が行います。サブリース契約はサブリース業者と入居者が当事者となる契約ですので、オーナーと入居者が接することはありません。 入居者からのクレームなどへの対応も業者が行うことになります（ただし、そのクレームが業者に責任がなく、オーナーに対応を求められるべきものであれば当然オーナーが費用などを負担します）。 共用部の管理などもサブリース業者が行うため、副業で不動産投資を行うような人にとっては物件管理に関わる手間がなく、順調にいけば文字通り「不労所得」が得られます。 不動産投資は、しっかり検討すれば比較的リスクの低い投資だということは、これまでもお伝えしてきました。大きなリスクである空室リスクを回避する手段として、サブリースの利用は有効な手段だといえます。 ただし、その内容などをしっかり理解し、契約が賃料などを含め適正な条件で結ばれていれば、の話です。
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June 23, 2020 at 04:50PM
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いまさら聞けない不動産投資の基本（8）サブリースのメリット・デメリット（ファイナンシャルフィールド） - Yahoo!ニュース
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